FDF DachNews - Ausgabe 2/2019

6 Fachkräftegewinnung, aber wie? Handwerks- betriebe betreiben Marketing zurzeit nicht nur zur Kundengewinnung, sondern zunehmend zur Gewinnung neuer Mitarbeiter. Die Schwie- rigkeiten bei der Personalrekrutierung werden immer größer und sind eine echte Wachstums- bremse. Die kleinen und mittleren Handwerks- betriebe können in Bezug auf die Gehaltshöhe speziell in den Metropolregionen nicht mit gro- ßen Industrieunternehmen mithalten. Sie können allerdings andere Vorteile ins Feld führen (Gesamtverantwortung für Projekte, Flexibilität) und sie haben die Chance, ein lan- ge vergessenes Instrument einzusetzen, bei dem sie Meister sind: den Bau von Wohnun- gen, genau genommen den Bau von Wohnungen für Mitarbeiter. Das Thema der Mitarbei- terwohnung wird oftmals gedanklich mit Kohle- und Stahlunternehmen verbun- den. Denn es waren vor allen die Zechen- und Hochofenbetreiber (wie die Ruhrkohle oder Thys- sen), die Werkswohnungen in Form von Siedlungen errichtet haben. Das städte- baulich beste Beispiel hierfür ist die Margare- thenhöhe in Essen, eine Vorzeigesiedlung, die nach ihrer Stifterin Margarethe von Krupp benannt wurde und in den 1930er Jahren ent- standen ist. Nun soll es gewiss nicht der Ansatz und Vor- schlag dieses Beitrags sein, dass ein mittelstän- discher Handwerksbetrieb nach dem Vorbild des Bergbaus ganze Siedlungen (sogenannte Kolonien) errichten soll. Es ist aber aus der Perspektive des Handwerksunter- nehmens durchaus überlegenswert, die Errichtung oder den Kauf von einer oder mehrerer Wohneinheiten im Sinne einer „Werkswohnung“ ins Kalkül zu zie- hen. Praxisbeispie- le von Handwerks- unternehmen zei- gen, dass die Vorteile überzeugen und die gewünschte Wirkung beim Personal zeigen. Vorteile des Handwerksbetriebes Bereits einleitend ist festzuhalten, dass der eigentliche Gewinn bei der Bereitstellung von Mitarbeiterwohnungen jenseits der reinen ver- mietungsbezogenen Rendite entsteht. Die Vor- teile aus Sicht des Handwerksbetriebes lassen sich wie folgt beschreiben: • Durch die Akquisition von motivierten und fähigen Mitarbeitern, die aufgrund des eigenen Wohnungsangebotes zum Unternehmen kom- men, wird der Unternehmer in die Lage ver- setzt, Gewinne zu erzielen und auf Wachstums- kurs zu bleiben. • Das Mietausfallwagnis ist bei Mitarbeiter- wohnungen minimal, wenn und insofern die Miete direkt vom Lohn abgezogen wird. • Wohnen mehrere Arbeitnehmer nebeneinan- der, werden aus Kollegen Nachbarn. Dies stärkt das Zusammengehörigkeitsgefühl und führt zu einer längeren Bleibedauer im Betrieb. • Bei der Errichtung bzw. Herstellung einer neuen Wohnung kann der Unternehmer Eigen- leistungen erbringen und somit die Anschaf- fungs- und Herstellungskosten gegenüber dem „Listenpreis“ reduzieren. Geringere Anschaf- fungs- und Herstellungskosten führen zu einer geringeren Kreditaufnahme und damit auch zu einemWeniger an zurückzuführenden Verbind- lichkeiten und Zinsbelastungen. • Das Mietobjekt trägt zur Schaffung einer dau- erhaften Ertragsquelle und dem Aufbau eines Vermögenswertes, einer Altersversorgung auf Seiten des Arbeitgebers bei. Angesichts der insgesamt erfreulichen Ertrags- lage bei den meisten Handwerksunternehmen, dürften die finanziellen Rahmenbedingungen positiv für eine Wohnungsbauinvestition vor- handen sein. Ausgestaltungsmöglichkeiten Steuerlich intelligente und vorteilhafte Lösun- gen können dann geschaffen werden, wenn keine Personenidentität von Vermieter und Arbeitgeber vorhanden ist. Dies meint: a) in dem Fall, in dem der Betrieb in der Rechtsform einer Kapitalgesellschaft, also bei- spielsweise einer GmbH geführt wird, wird das Vermietungsprojekt als privates Vorhaben des geschäftsführenden Gesellschafters /Unterneh- mers und nicht des Unternehmens, also außer- halb des Betriebes im engeren Sinn realisiert; b) in dem Fall, in dem es sich um ein eigentü- mergeführtes Unternehmen handelt, sind es Ehefrau und / oder Kinder, die das Bauprojekt umsetzen und als Vermieter auftreten. Das mindert nicht die Vorteilhaftigkeit für den Mie- ter, sorgt aber für die Vermeidung von steuer- lichen Problemen. Hierauf wird noch einge- gangen. Bei allen Vorteilhaftigkeiten: Die Renditebe- trachtung in der ersten Vermietungsphase ist meist von untergeordneter Bedeutung, weil die Belange des Unternehmens im Vordergrund stehen. Anfänglich ist es ausreichend, wenn die Vermietung eine „schwarze Null“ erreicht. Hauptsache: der neue Mitarbeiter heuert an und ist motiviert, weil er eine preiswerte Woh- nung bekommt. In einer späteren Phase (Alterseinkünftephase) verbessert sich die Rendite des investierenden Unternehmers in Abhängigkeit vom inzwi- schen erreichten Tilgungsniveau. Wir halten fest: mit Mitarbeiterwohnungen kann ein Unternehmer sowohl einen perspek- tivischen Beitrag zur eigenen Altersvorsorge schaffen als auch gleichzeitig die Wettbe- werbsposition seines Betriebes verbessern, weil er als Arbeitgeber mit diesemWohnungs- angebot attraktiver wird. Vorteile aus Sicht des Mitarbeiters Der Mitarbeiter erhält eine preisgünstige Woh- nung, die nahe zur Arbeitsstätte liegt. Dadurch reduziert sich der Mobilitätsaufwand für den Mitarbeiter. Er spart Zeit und Geld und schont gleichzeitig sein Nervenkostüm ebenso wie die Umwelt, wenn er nicht jeden Tag mindestens eine Stunde im Stau steht. Die „Fahrerei“ belastet die Gesundheit, das Wohlbefinden und die Umwelt. Die Betriebswohnung ist ein Beitrag, um dem Ziel „mehr Netto vom brutto“ näherzukom- men. Der Mitarbeiter kann seine Miete weiter reduzieren, indem er die Wohnung selbst fer- tigstellt und einige Ausbaugewerke selbst über- nimmt. Auch dadurch sparen Mieter und Ver- mieter gleichermaßen. Rechtliche Rahmenbedingungen beachten a) Arbeitsrecht ←→ Mietrecht Arbeits-und Mietvertrag sind bewusst und gezielt aufeinander abzustimmen. Es sollte von Anfang an zwischen den Beteiligten klar sein, ob der Mietvertrag nur für die Dauer des Arbeitsvertrages gilt. Vielerorts darf ein Mit- arbeiter auch nach seiner Verrentung in der Wohnung verbleiben. b) Steuerrecht Überlässt der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer eine Wohnung verbilligt, stellt dies als Sach- bezug (geldwerter Vorteil) steuerpflichtigen Arbeitslohn dar. Der geldwerte Vorteil einer verbilligt angemieteten Wohnung bemisst sich nach dem Unterschiedsbetrag zwischen dem ortsüblichen Mietwert (Vergleichsmiete) und dem Preis, zu dem die Wohnung überlassen wird. Dadurch, dass in vielen Städten die Miet- spiegel den tatsächlichen gezahlten Mieten bei Erstbezug hinterherhinken, kann eine Mitarbei- terwohnung (gemessen am Markt) unter Umständen verbilligt sein und löst kein steuer- liches Problem aus, weil sie die Höhe des Miet- spiegels nicht unterschreitet. Jedenfalls ist hier erhöhte Vorsicht geboten und es empfiehlt sich, den Risikogehalt nicht zu unterschätzen. Das Problem ist nicht unlösbar, verdient aber Beachtung. Völlig problemlos gestaltet sich der Fall, wenn eine öffentliche geförderte Sozialwohnung errichtet wird. Hier ist die von den Behörden festgelegte Mietobergrenze steuerlich stets unkritisch. Es ist ein weit verbreitetes Vorurteil, dass die Angestellten keinen Wohnungsberech- tigungsschein bekommen würden, weil ihr Einkommen zu hoch sei. In NRW kann je nach Förderweg eine 5-köpfige Familie über ein Familien-Jahresbruttoeinkommen von ca. 80 T€ erzielen und einen Wohnberechtigungs- schein erhalten. Zusammenfassung Das Thema der Mitarbeiterwohnung erlebt der- zeit eine gewisse Renaissance als zeitgemäße Interpretation eines seit längerem bekannten, guten Gedankens. Durch ein eigenes Wohnan- gebot steigern die Handwerksbetriebe jeden- falls ihre Attraktivität und stärken bzw. profi- lieren ihre Arbeitgebermarke. Die Bewirtschaf- tung der Wohnungen erzielt dabei in den meis- ten Fällen eine konstante, aber niedrige Rendi- te, die aber auch nicht das wesentliche Motiv für die Errichtung sind. Zwei Probleme und eine Lösung: die Mitarbei- terwohnung hilft dabei, „zwei Fliegen mit einer Klappe zu schlagen“. Die Mitarbeitergewin- nung fällt leichter, der Unternehmer schafft für sich langfristig Ertrags-und Substanzwerte und wird in die Lage versetzt, im Kampf um gute Mitarbeiter Pluspunkte zu sammeln. Übrigens: erste Praxisbeispiele aus der Hand- werkerschaft zeigen: das Prinzip funktioniert auch mit Mitarbeiterferienwohnungen! Der Wohnungsmarkt für Mieter ist vie- lerorts teuer und leer gefegt. Gleichzei- tig sind Mitarbeiter im Handwerk kaum noch zu finden und immer schwe- rer zu binden. Warum nicht beide Pro- bleme verbinden und lösen, meint unser Autor Prof. Axel Thomas. Hand- werks-Chefs sollen Wohnungen bauen und an Mitarbeiter vermieten. MANAGEMENT Mein Mitarbeiter wohnt jetzt bei mir Prof. Axel Thomas arbeitet als Professor an der Fachhochschule Aachen, als Gastprofessor an verschiedenen Universitäten in Ungarn und ist Vorsitzender im Aufsichts- rat eines namhaften Kre- ditinstituts. Derzeit ist er als Geschäftsführer von Beteiligungsgesellschaften der Städteregion Aachen tätig. Daneben ist er häufig Berater und Redner zum Thema Immobilienwirt- schaft / Bauwirtschaft. Der Autor Bild: fotolia.de, Alexander Raths