NEWS DACH 3/23 Im Umland der Städte und in anderen verdichteten Regionen dürften die Preise für Immobilien etwas weniger nachgeben – Wohneigentum bleibt aber insgesamt teuer – Kaufinteressenten zeigen große Bereitschaft zu Eigenleistung und Heizungstausch. Das sind die Kernaussagen des aktuellen Preisspiegels der LBS. 3,5 Millionen Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus in München und Hamburg, 15.000 Euro in der thüringischen Spielkartenstadt Altenburg – das sind die Extremwerte, die die Immobilienvermittler von Landesbausparkassen (LBS) und Sparkassen für den diesjährigen Preisspiegel der LBS-Analyse „Markt für Wohnimmobilien“ zu Protokoll gaben. Aber auch wenn man die Extreme außen vor lässt und die regional üblichen Preise betrachtet, ist die Spanne groß: München ist mit Preisen von im Mittel 2,5 Millionen Euro für ein Eigenheim das teuerste Pflaster aller im Preisspiegel erfassten 995 Städte und Gemeinden, am günstigen ist es im südöstlichen Vorharz in der Kleinstadt Eisleben mit 80.000 Euro. Der LBS-Preisspiegel wird jährlich bei den Immobiliengesellschaften von LBS und Sparkassen erhoben. In diesem Jahr gaben insgesamt 581 Immobilienfachleute Auskunft über ihr Geschäftsgebiet. Vielerorts sind Wohnimmobilien nach wie vor teuer. Dennoch hat die Verdrei- bis Vervierfachung der Bauzinsen erste Bremsspuren hinterlassen. Im Frühjahr 2023 lagen die Preise für ältere Einfamilienhäuser aus der LBS-Vermittlungstätigkeit im bundesweiten Durchschnitt gerade noch um knapp 3 Prozent über ihrem Vorjahresniveau – ein Jahr zuvor hatte der Preisanstieg noch 14 Prozent betragen. Für gebrauchte Reihenhäuser und Eigentumswohnungen meldeten die Marktbeobachter zuletzt lediglich ein Preisplus von weniger als 2 Prozent. Neubau und Bauland haben sich dagegen um knapp 5 bis knapp 9 Prozent und damit deutlich stärker verteuert. Bis zum Ende des Jahres werden die Folgen des Zinsanstiegs aber wohl noch offensichtlicher: Weil Immobilienfinanzierungen durch das Zusammentreffen von hohen Preisen und Zinsen für private Haushalte kaum noch zu stemmen sind, gehen die Vermittler erstmals seit der Finanzkrise 2009 nicht mehr von einer steigenden Nachfrage nach Wohnimmobilien aus, sondern im Gegenteil von einer kräftigen Abnahme. Nach ihrer Einschätzung führt dies dazu, dass sowohl Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäuser und Reihenhäuser aus dem Bestand um rund 6 bis 7 Prozent günstiger werden könnten. In den Städten, aber auch in abgelegeneren ländlichen Regionen wird der Preisrückgang voraussichtlich noch etwas größer ausfallen, im Umland der Städte und in anderen verdichteten Regionen dagegen moderater. Für Bauland erwarten die Immobilienvermittler insgesamt nur leichte Preisrückgänge, und beim Neubau besteht wohl kein Preisspielraum nach unten. Bei hohen Preisen und Zinsen nannten 72 Pro3,5 Millionen Euro in München, 15.000 Euro in Thüringen Wohneigentum bleibt teuer zent der Befragten das Erbringen von mehr Eigenleistung als Lösung für die gestiegene Finanzierung. Aber auch Kompromisse bei Objekt und Standort sind ihren Angaben zufolge an der Tagesordnung. Wer könne, mobilisiere zudem weitere Kapitalquellen. Und: Fast alle Immobilienvermittler berichten, dass die Neu-Eigentümer ihre fossile Heizung früher oder später durch ein nachhaltigeres Modell ersetzen wollen – gut jeder fünfte hat beobachtet, dass dies kurzfristig geschehen soll. Die häufigsten Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser ... in Städten über 500.000 Einwohner München 2.500.000 € Stuttgart 1.100.000 € Frankfurt am Main 1.075.000 € Düsseldorf 1.075.000 € Nürnberg 900.000 € Köln 860.000 € Hamburg 750.000 € Berlin 720.000 € Hannover 640.000 € Dresden 540.000 € Essen 495.000 € Dortmund 460.000 € Bremen 400.000 € Leipzig 360.000 € Quelle: Auszug aus dem LBS Preisspiegel 2023 ... in Städten mit 100.000 bis 500.000 Einwohner Wiesbaden 1.200.000 € Freiburg/Breisgau 1.000.000 € Regensburg 1.000.000 € Heidelberg 890.000 € Augsburg 850.000 € Erlangen 850.000 € Mainz 750.000 € Potsdam 750.000 € Würzburg 750.000 € ...... Chemnitz 330.000 € Hagen 325.000 € Bottrop 310.000 € Gelsenkirchen 300.000 € Magdeburg 300.000 € Moers 285.000 € Hamm 270.000 € Bremerhaven 260.000 € Siegen 255.000 € ... in Städten mit 20.000 bis 100.000 Einwohner Gauting (BY) 1.600.000 € Starnberg (BY) 1.600.000 € Bad Soden am Taunus (HE) 1.300.000 € Garmisch-Partenkirchen (BY) 1.300.000 € Hofheim am Taunus (HE) 1.200.000 € Konstanz (BW) 1.200.000 € Ottobrunn (BY) 1.200.000 € Unterhaching (BY) 1.200.000 € Unterschleißheim (BY) 1.200.000 € ... Aschersleben 165.000 € Staßfurt (ST) 160.000 € Zeitz (ST) 155.000 € Bernburg/Saale (ST) 130.000 € Blieskastel (SL) 130.000 € Grimma (SN) 120.000 € Sonderhausen (TH) 120.000 € Nordhausen (TH) 100.000 € Eisleben (ST) 80.000 € 18 Das neue Kurpark-Quartier in Bad Gandersheim, ehemals „Hotel Bartels“, ist nach dem Umbau der Zentralbau am Kurpark – und somit 2023 direkt am Gelände der Landesgartenschau. Neben der Nutzung als Hotel und Boardinghaus kommt ein Trakt mit Wohnungen hinzu. Das Ensemble gibt der Kleinstadt im Südharz so neuen, attraktiven Mietraum. Das gesamte Projekt ist hochwertig geplant und ausgeführt. Dazu gehört die Flachdach- und Balkonentwässerung, die technisch erstklassig auch ästhetisch überzeugt und zur anspruchsvollen Architektur des Ensembles passt. Mit dem umfangreichen Umbau erhielt das gesamte Ensemble ein modernes Aussehen – und Technik auf dem neuesten Stand. Das schließt die Entwässerung von Flachdächern und Balkonen ein. Hier halfen die Spezialisten von Loro, ebenfalls in Bad Gandersheim beheimatet, schon bei der Planung: Um die optimalen Abflusspunkte unter Berücksichtigung der ortsüblichen Regenspende zu berechnen, unterstützte das Serviceteam die Architekten mit einer normgerechten (DIN 1986-100) Auslegung für die Haupt- und die Notentwässerung. Dabei berücksichtigte das Spezialisten-Team Abflussbeiwert, Höhen, Längen und Flächen und definierte die genaue Position und Dimension von Abläufen und Fallleitungen. Das Ergebnis ist elegant und wirtschaftlich: In der „Haupt-Not-Kombi“ sind beide Entwässerungswege in einem Bauteil vereint. Das spart Durchbrüche an der Attika bei hoher Sicherheit für die Entwässerung. Mit der Rohr-inRohr-Idee bleibt der Weg des Wassers auch von den Dachterrassen ästhetisch. Das LoroSystem „Duostream“ für die kaskadierende Entwässerung ist so ausgelegt, dass auch über abgestufte Etagen nur je eine Leitung für die Haupt- und die Notentwässerung genügt. Da die horizontalen Leitungen in der Dämmebene liegen, ist auch bei kalten Temperaturen ein sicherer Abfluss gewährleistet. Optisch bestechen die hochwertigen Fallrohre aus Stahl: Sie gliedern den Baukörper und tragen zur anspruchsvollen Architektur des Gebäudes bei – und die Balkone lassen sich elegant an die Fallleitung anschließen. Um selbst bei extremen Niederschlägen auf der sicheren Seite zu sein, sind die Fallrohre zudem mit dem Loro-X HSÜ ausgestattet. Der Hochsicherheits-Überlauf verhindert den Rückstau in das Abflussrohr, wenn die Kanalisation kein Wasser mehr aufnehmen kann. Dann entwässert das System auf die Fläche. Flachdach- und Balkonentwässerung Haupt- und Notentwässerung auf dem Flachdach sind nach einem optimierten Verlege-Plan angeordnet. Mit den orangefarbenen Kappen sind die Notabläufe zudem gut zu erkennen. Ein Anstauwehr stellt sicher, dass die Notentwässerung nur bei entsprechend hoher Wasserbelastung beansprucht wird. Sicherheit inklusive: Der „Loro HSÜ“ (Hochleistungs-Sicherheits-Überlauf) sorgt dafür, dass bei extremem Regen oder verstopften Abwasserkanälen kein Rückfluss nach oben erfolgt, sondern das Wasser auf die freie Fläche fließt. Abdichtungs- und Dämmstoffhersteller SOPREMA komplettiert sein Angebot um ein System für die extensive Begrünung. Die Lösung funktioniert eigenständig und ist gleichzeitig eine ideale Ergänzung für SolarGründächer mit der PV-Unterkonstruktion SOLAR Nature, ebenfalls von SOPREMA. Das SOPREMA Gründach Extensiv ist schnell und einfach zu verarbeiten. Der Unterbau des Systems besteht aus einem Schutzvlies als Barriere für die Abdichtung gegen mechanische Einwirkungen. Darüber werden Wasserspeicherelemente mit Drainagefunktion verlegt. Die Elemente werden als leichte, stapelbare Platten geliefert. Sie lassen sich einfach verlegen und bei Bedarf gut zuschneiden. Darüber wird ein Filtervlies ausgerollt. Es stoppt feinste Substratbestandteile und sichert die dauerhafte Funktion des Speicherelements. Als Schutz für die Dachabläufe stehen Kontrollschächte zur Verfügung. Die nächste Schicht im Systemaufbau ist das Substrat, das in der Regel im Silo geliefert wird. SOPREMA stellt hier zwei FLL-geprüfte Varianten mit sehr guten wasserspeicher- und vegetationstechnischen Eigenschaften zur Verfügung. Gründachsystem vom Flachdachexperten SOPREMA In diesem Beispiel wird das SOPREMA Gründachsystem Extensiv mit der PV-Unterkonstruktion SOLAR Nature kombiniert. Auf der gesamten Dachfläche wird zunächst die Schutzlage ausgelegt. Es folgen für das PV-System Grundschienen und Bodenplatten (Wasserspeicherelemente mit aufkaschiertem Filtervlies und vorgefertigten Öffnungen für die Stützen); dann werden die Stützen und später die Querstreben verschraubt. In den Zwischenräumen werden die bei Bedarf zugeschnittenen Speicherelement-Platten aus dem SOPREMA Gründachsystem und das Filtervlies verlegt. Danach wird das Substrat aufgeschüttet; es dient gleichzeitig als Ballastierung für das PV-System. Mit den Loro- RainstarAbläufen lässt sich die Entwässerung in die Dämmebene legen. Je nach Traglastreserve und erforderlicher Ballastierung kann zwischen niedrigem oder höherem Flächengewicht gewählt werden. Dachbegrünung individuell Begrünt wird mit einem Mix aus mindestens fünf bewährten Sedumarten. Die Triebspitzen werden frisch geschnitten und innerhalb eines Tages versandt. Als ideale Ergänzung können Kräuter gesät werden. Substrattyp, Schichtdicke und Begrünung lassen sich frei kombinieren und ermöglichen so Ausführungsvarianten vom leichten Sedumdach bis zum insektenfreundlichen Dachbiotop. Die SOPREMA Experten beraten Kunden gern objektspezifisch.
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